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        外圍護系統要如何限額,成本才可控?

        外圍護系統要如何限額,成本才可控?

        打印 0條評論來源:胖棟有話說

        一、楔子


        地產的成本控制,依然是一個極其重要的課題,這是一個系統課題,需要地產決策層的支持和支撐,否則一切的成本控制都是空談。


        各家地產的成本控制從技術角度而言,大體相同,只是有的控的比較嚴格,有的控制比較稀松,技術角度的成本控制就像安裝在電腦上的軟件,軟件運營是否高效其實跟電腦的硬件息息相關,地產成本控制的硬件其實就是公司對于成本控制的體系搭建和組織搭建,所以說優秀的地產成本控制總是有著較為強大的成本控制體系這個硬件,然后再輔以技術措施和高效的人員配置。


        言歸正傳,今天再聊聊地產對于外圍護系統的限額措施,看看優秀地產的限額到底需要做什么工作。


        甲方為什么關注外圍護系統?其中一個很重要的原因便是成本高,成本浪費可觀,先看一個案例:


        濟南某住宅項目,7度區(0.10g),地上17層/地下1層,剪力墻結構,總面積12315㎡,地下面積540.7㎡,地上面積11774.59㎡,筏板,2018年9月開工,毛坯工程,建安成本2514元/㎡。



        案例與外圍護體系息息相關的成本:保溫、外窗、外墻飾面、欄桿百葉、單元門


        共計304元/㎡,占到建安成本的12.1%。


        二、維護系統的限額現狀及限額內容


        建安成本中外圍護體系的內容有:保溫、外窗、外墻飾面、欄桿百葉、單元門,基于這五大內容,我們選取了9家標桿企業關于上述內容的限額,看看對于外圍護系統需要怎么進行成本控制。



        2.1 保溫工程


        開發商對于保溫工程的限額極其有限,甚至沒有采用限額措施,保溫工程的成本控制幾乎是所有開發商的短板。保溫工程限額之外的其他措施,比如各個區域保溫專項的研究,在一些開發企業中有涉及;邀請顧問單位進行保溫優化,也是一些開發商的操作思路。


        保溫工程的成本控制難,有下列幾方面的原因:


        其一:中國氣候區較多,保溫工程與建筑節能息息相關,專業性較強,開發商不具備或者很難具備這種能力,這就造成了開發商主動管理的難度加大。



        其二:氣候區較多,保溫材料及體系復雜,屬地化的內容較多,這就造成頭部房企標準化的難度較大,甚至不具備標準化的意義。


        上圖來源:中梁地產《外墻保溫工藝專項成本研究》


        2.2 外立面工程


        在房地產項目中,外墻飾面工程是設計和成本協同管理的重點,其重要性體現在以下三個方面:


        ① 在外立面工程中工程量最大,系統復雜;建筑外立面包含外墻涂飾、門窗幕墻系統、屋面花架、格柵等等;


        ② 建筑外立面材料豐富,成本波動性大,成本敏感性較高;


        ③ 直接影響建筑物的品質,最容易受到外界破壞。


        開發商對于外立面工程的限額控制,絕大部分是通過:



        ① 用產品線進行成本適配,頭部企業會建立標準化的立面手冊,用于指導設計和成本控制;



        ② 根據業主的敏感度,進行材料的使用,尤其是限制高價格材料的使用范圍;



        ③ 約束綜合單價,便于成本控制;


        ④ 其他成本控制方法:如控制外立面率和建筑風格的控制等。


        2.3 門窗工程


        開發商對于門窗成本控制的限額措施如下:



        ① 根據定位分級分檔進行限額控制


        根據定位需求,限制門窗材質;


        開發商會根據定位需求,細分市場,對不同的產品檔次配置不同的門窗,限額表現在:門窗材質。比如剛需盤首先選用塑鋼型材,改善盤使用鋁合金型材,豪宅采用系統窗;



        ② 窗地比


        窗地面積比就是房間窗洞口面積與該房間地面面積之比,簡稱窗地比。


        砌塊墻體的成本約300元/㎡左右(含保溫和涂料),而75節能下門窗成本一般在500元/㎡左右,對窗地比進行限額設計能夠降低門窗的面積,降低建安成本;


        ③ 控制型材壁厚不超規范;


        ④ 型材面層噴涂形式;


        圖片來源:地產成本圈,《鋁合金門窗(2.0版)│門窗工程系統性總結(一)》


        ⑤ 五金件的檔次


        對五金件的檔次進行控制,限制高檔五金的使用;限制外窗開啟方式,不同的開啟需要配合不同的五金,成本增量各不相同;


        ⑥ 控制玻璃的形式


        玻璃作為門窗中能耗最薄弱的部位,限制使用玻璃的產地及玻璃的選型對外窗成本也有積極意義;


        ⑦ 門窗樣式標準化、價格限額,戰略集采


        戶型標準化之后,需門窗標準化,大大降低門窗的成本;


        2.4 單元門工程及外立面欄桿/百葉工程


        統計的開發商對于單元門工程及外立面欄桿/百葉工程限額如下:



        ① 單元門工程的成本占比相對較少,開發商對于單元門工程的成本控制在產品線適配,材質以及綜合單價控制上要求較多,個人開發商還控制了門洞尺寸、五金配件的品牌以及單元門智能化要求。



        ① 單元門工程的成本占比相對較少,開發商對于單元門工程的成本控制在產品線適配,材質以及綜合單價控制上要求較多,個人開發商還控制了門洞尺寸、五金配件的品牌以及單元門智能化要求。



        ② 欄桿工程,開發商對于成本控制的策略有:標準化欄桿形式、約束材質以及指導綜合單價。



        (編輯:奚雅青)


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        [責任編輯:Susan]

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